Opsjonsavtale: En komplett guide (aksjer, eiendom, skatt)

Vil du vite mer om opsjonsavtaler? I denne guiden forteller vi deg nøyaktig hva du må vite om hva en opsjonsavtale er, innholdet i en opsjonsavtale, opsjonsavtale for eiendom eller aksjer, skattekonsekvensene, forholdet til intensjonsavtaler og mye mer. Les våre beste råd om opsjonsavtaler og unngå de vanligste feilene.

Hva er en opsjonsavtale?

En opsjon er en rett eller en mulighet til å kjøpe, for eksempel, en eiendom eller aksjer. En opsjonsavtale er derfor en avtale som gir rett eller mulighet til å kjøpe kontraktsobjektet. Opsjonsavtalen gir ingen plikt til å kjøpe, og er således ingen bindende kjøpsavtale.

En opsjon kan også være en rett til å inngå eller forlenge en avtale, av forskjellige slag. Betegnelsen brukes ofte innenfor fotball, hvor klubben eller den enkelte spilleren gis opsjon på å forlenge en kontrakt.

Opsjonen kan være både positiv og negativ. En negativ opsjon er der opsjonshaveren forbeholder seg retten til å trekke seg fra avtalen på nærmere vilkår, og minner mye om en avbestilling. En positiv opsjon er den typiske opsjon som det snakkes om i denne artikkelen.

Opsjonsavtaler brukes når en mulig kjøper ikke ønsker å avtale et kjøp med en gang. Det kan være mange årsaker til dette, for eksempel hvis nærmere gitte betingelser ikke er avklart. En vanlig kjøpsavtale kan være vanskelig eller nesten umulig å komme seg ut av, og bare helt konkrete forhold gjør en part fri. Dette vil være en ulempe for en potensiell selger som, for eksempel, må få avklart omregulering eller lignende før kjøpet gjennomføres.

Opsjonsavtaler kan være nyttige når formålet med kjøpet er betinget av oppfyllelse av en eller flere eksterne omstendigheter, og bidrar til å begrense kjøpers risiko. Slike avtaler gir en potensiell kjøper mulighet til å avklare de nødvendige betingelsene før vedkommende binder seg til et kjøp. For en selger kan det være det beste man klarer å oppnå; et salg hvis gitte betingelser oppfylles.

En opsjonsavtale må tolkes for at innholdet skal forstås. Det betyr at innholdet ikke kan avgjøres ut fra hvilke betegnelser som er brukt. Selv om en avtale kalles intensjonsavtale, kan det i realiteten være en bindende kjøpsavtale etter en tolkning av innholdet.

Det kan være hensiktsmessig å definere enkelte begrep som vil bli brukt i denne artikkelen:

• Opsjonshaver: Den som har en rett eller mulighet til å kjøpe et kontraktsobjekt. Typisk kjøper av en eiendom.
• Opsjonsgiver: Den som gir opsjonshaver en rett eller mulighet til å kjøpe et kontraktsobjekt. Typisk selger av en eiendom.
• Opsjonsvederlag: Det samme som opsjonspris eller opsjonspremie. Et vederlag opsjonsgiver mottar for å oppgi deler av sine rettigheter i forbindelse med opsjonen gitt til opsjonshaver.
• Opsjonstid: Hvilken periode opsjonen må eller kan utløses.

Rettsområdet

Opsjonsavtaler er avtaler på lik linje med alle andre avtaler, og reguleres av norsk avtale- og kontraktsrett. Kontraktsrett er reglene om partenes rettigheter og plikter, mens avtalerett er reglene om hvordan avtale blir juridisk bindende, ugyldige avtaler, avtalesensur og vanlig tolkning av avtaler.

Både kontrakts- og avtalerett bygger på prinsippet om at avtaler skal holdes, såkalt pacta sunt servanda. Dette er også gjort til lov i Norske Love av 1687 art. 5-1-2, hvor følgende er nedskrevet på litt mer komplisert vis:

“Alle Contracter som frivilligen giøris af dennem, der ere Myndige, og komne til deris Lavalder, være sig Kiøb, Sal, Gave, Mageskifte, Pant, Laan, Forpligter, Forløfter og andet ved hvad Navn det nævnis kand, som ikke er imod Loven, eller Ærbarhed, skulle holdis i alle deris Ord og Puncter, saasom de indgangne ere”.

Opsjonsavtaler må derfor tolkes og forstås med kontraktsrettslige og avtalerettslige prinsipper i bakhodet, herunder at avtaler skal holdes, prinsippet om berettigede forventninger og lojalitetshensynet og prinsippet om avtalefrihet.

Rt. 1995 s. 543 gjaldt et borettslag og et entreprenørselskap som hadde avtalt at sistnevnte skulle utføre visse arbeider på en boligblokk. Partene hadde et langvarig og lite formelt samarbeid. Høyesterett uttalte at det hadde formodningen mot seg at en så løs og uformell avtale som den mellom partene, inneholdt forpliktelser av den størrelsesorden og varighet som det entreprenørselskapet hevdet. Avtalen innebar heller ingen andre rettslige bindinger for partene. For at en avtale skal anses som noe mer enn en opsjonsavtale, stilles det altså visse krav til innhold og utforming.

Hovedmomenter

Innholdet i en opsjonsavtale

En opsjonsavtale kan være kortfattet eller mer omfattende. Hver opsjonsavtale utarbeides for den konkrete situasjonen, men avtalene følger i hovedsak samme struktur og inneholder i hovedsak de samme elementene.

Enkelte ting bør alltid være med i en opsjonsavtale:

• Hva omfatter opsjonen? Hvilket kontraktsobjekt er det gitt en opsjon til.
• Hvem er opsjonshaver og hvem er opsjonsgiver? En definisjon av avtalens parter er helt nødvendig for en god avtale. Det er viktig å være klar over at en opsjonsavtale kan ha flere parter, for eksempel flere opsjonshavere. Flere eiendommer kan ha ulike eiere, men det kan likevel inngås én felles opsjonsavtale.
• Hvor lenge skal opsjonsavtalen vare? Dette er et spørsmål om angivelse av opsjonstiden. Opsjonstiden bør angis klart, så man ikke ender med en avtale uten en klar avslutning. Det er likevel viktig at opsjonstiden er lenge nok til at opsjonshaver får tid til å gjennomføre nødvendige prosesser. I enkelte tilfeller kan det også være lurt med en ubetinget rett til å forlenge opsjonstiden. Man kan også knytte fristen for å utøve opsjonen mot konkrete begivenhet, for eksempel at man må utøve opsjonen innen x antall måneder etter betingelsene er oppfylt.
• Hvor mye skal opsjonsvederlaget være, hvis man ønsker å avtale et opsjonsvederlag?
• Hvilke plikter har partene i opsjonstiden?

Det lønner seg også å definere hvilke betingelser som skal gjelde i kjøpsavtalen som partene inngår, dersom opsjonen påkalles og det inngås en bindende avtale.

Kontraktsobjektet må defineres nøye. Hvis det er tale om en konkret eiendom, angitt ved gårds- og bruksnummer, vil en definisjon av objektet være enkel. Vanskeligere kan det være dersom det er tale om en eller flere eiendommer, slik det ofte er. I så tilfelle må arealet definerer så presist som overhodet mulig, gjerne ved hjelp av kart eller vedlagte tegninger av arealet.

Rettigheter og begrensninger i opsjonstiden

Partenes rettigheter og begrensninger er det sentrale i en avtale, og beror på en tolkning av avtalens innhold og ordlyd.

For opsjonsgiver betyr en opsjonsavtale at vedkommende må avstå fra å råde over eiendommen på en måte som er i konflikt med opsjonshavers arbeid og fremtidig kjøp. I utgangspunktet betyr dette at kontraktsobjektet ikke kan selges eller på annen måte overlates til andre, samt en begrensning i adganen til å pantsette kontraktsobjektet. Det er imidlertid ikke problematisk med rent praktisk bruk, som avsluttes hvis opsjonen gjøres gjeldende. For eksempel må en bonde kunne ta seg av sine jorder frem til en potensiell kjøper kan overta.

For opsjonshaver betyr det at han eller hun er sikret en eksklusiv rett til å kjøpe kontraktsobjektet på gitte betingelser innen en viss tid. Det er ikke nødvendig å angi hvorfor man ønsker å inngå en opsjonsavtale, i stedet for en kjøpekontrakt.

I opsjonsavtale kan det inntas en kjøpsplikt når eller hvis visse betingelser blir oppfylt, for eksempel når en omregulering er i orden. Dette gir opsjonshaver en plikt til å gjennomføre kjøpet når disse betingelsene er oppfylt.

Opsjonshaver bør gis fullmakt til å opptre på grunneiers vegne der det er aktuelt, for eksempel ved en endring av plan- eller reguleringsmessig status. En slik fullmakt bør omfatte alle de nødvendige disposisjonene.

Opsjonshaveren bør ikke gis rett til å selge eller pantsette kontraktsobjektet før kjøpesummen er betalt. Årsaken til dette er at det er risikofylt å gi opsjonshaver rettigheter til å overdra kontraktsobjektet, uten å selv være eier. Dette er imidlertid en anbefaling, ikke en regel. Noen opsjonsgivere velger å gi opsjon til aktører som bare kjøper eiendommen hvis han eller hun får solgt den videre til en tredjemann. I så tilfelle bør opsjonsgiver få fornuftig betalt eller i hvert fall en riktig andel av videresalgsprisen.

I opsjonstiden kan opsjonshaveren få tinglyst en såkalt sikringsobligasjon med en urådighetserklæring på eiendommen. Dette gjør at eier ikke kan foreta seg noe som er i strid med avtalen. Samtidig kan selger utstede generalfullmakt til kjøperen, og opsjonsavtalen kan tinglyses. Det skal i så tilfelle tilføyes at opsjonshaver ikke er beskyttet mot kreditorbeslag i eiendommen.

Den senere kjøpsavtale

For å unngå en tvist, bør de sentrale vilkårene i kjøpsavtalen, oppklares og angis allerede i opsjonsavtalen. Dersom man ikke blir enige på forhånd kan det være vanskelig å bli enige senere, for eksempel fordi eiendommen får en annen verdi på grunn av arbeidet opsjon shaveren har lagt ned.

Det kan derfor være lurt å definere vederlaget i forkant av arbeidet. Vederlaget for kontraktsobjektet kan fastsettes som en fast pris, pris mer kvadratmeter med tomt eller som en funksjon knyttet opp mot utbyggingspotensialet eller resultat i et fremtidig prosjekt. Det eneste som er viktig er at den beregningsmekanismen som brukes, er tydelig angitt i avtalen.

Opsjonsavtaler vs. intensjonsavtaler

I en intensjonsavtale gir partene uttrykk for at de har en felles intensjon om å komme til enighet om et bestemt avtaleforhold. Dette brukes for det meste der den endelige avtalen er omfattende og komplisert, og i tilfeller der forhandlingene kan ta lang tid.

Foreldelse

En opsjonsavtale kan være gjenstand for foreldelse, på lik linje med andre typer avtaler og verdipapirer. I henhold til foreldelsesloven er “fordring på penger eller andre ytelser” gjenstand for foreldelse, og en opsjonsavtale vil være en slik “annen ytelse”.

Foreldelse inntrer tre år etter at opsjonsgiveren kan kreve oppfyllelse. Det kan være vanskelig å avgjøre når dette tidspunktet inntreffer, og derfor også vanskelig å avgjøre når et slikt krav er foreldet. I de aller fleste tilfeller innebærer ikke en opsjonsavtale en plikt til å oppfylle. Dette beror derfor på en konkret vurdering, og i mange tilfeller vil det være både lurt og nødvendig å la seg bistå av en advokat.

Skattekonsekvenser

For opsjonshaver vil opsjonsvederlaget kunne være en kostnad som skal aktiveres, eller fradragsføres direkte.

For opsjonsgivere vil salg av et kontraktsobjekt, som for eksempel en eiendom, ha skattemessige konsekvenser. Avtalen i seg selv utløser ikke skatt, med mindre det betales et opsjonsvederlag. Opsjonsvederlag er skattepliktig som kapitalinntekt, altså med en sats på 20-30 %. Opsjonsavtalen skal kun innebære en rett, ikke en plikt, til å inngå kjøpsavtalen. Hvis avtalen i realiteten er en kjøpsavtale, er det en risiko for at gevinst skattlegges når avtale inngås, selv om vederlaget kommer først mange år senere. Dette vil innebære en klar ulempe for opsjonsgiver.

Advokathjelp

Opsjonsavtaler inngås ofte mellom to næringsdrivende, men ikke alltid. Uansett hvilken maktbalanse eller -ubalanse det er mellom partene, vil det lønne seg å la seg bistå av en advokat.

En advokat kan bistå med å utforme opsjonsavtalen, slik at den er så klar og tydelig som den burde være, og for å passe på at opsjonshaver ikke binder seg til å kjøpe kontraktsobjektet; en opsjon skal bare være en rett, ikke en plikt.

Videre kan en advokat også hjelpe med dialogen med den andre parten. En opsjonshaver kan også få hjelp med å oppfylle betingelsene som ligger til grunn for opsjonen, for eksempel å få de nødvendige tillatelsene eller omreguleringen. Dette er omfattende søknadsprosesser, hvor en advokat vil bistå med å fylle ut de nødvendige dokumenter, og overholde frister.

Endelig kan en advokat bistå med å avklare den skatterettslige posisjonen man står i, enten man er opsjonshaver eller opsjonsgiver.

Det er altså klart at en advokat kan bistå på flere områder når det er tale om opsjonsavtaler, og å kontakte en advokat tidlig i prosessen, vil minske sjansen for at det oppstår uenigheter og tvister underveis i prosessen.

Gode råd

• Pass på at opsjonsavtalen som benyttes er klar og tydelig, uten å innebære noen forpliktelse til å kjøpe.
• Ha en god dialog med den andre parten slik at prosessen blir så ryddig som den bør være.
• Vær klar på hvilke betingelser som ligger til grunn for et mulig kjøp.
• Ta kontakt med en advokat. Det vil lønne seg å kontakte en advokat allerede før en opsjonsavtale inngås, for å unngå mulige tvister knyttet til uklarheter. En advokat kan bistå med alt fra selve opsjonsavtalen, til prosesser knyttet til betingelsene i opsjonsavtalen.